Een nieuwe woning kopen en je oude woning verhuren

Een nieuwe woning kopen en je oude woning verhuren

Steeds meer mensen zijn geïnteresseerd om een nieuwe woning te kopen en de oude woning niet te verkopen maar aan te houden voor verhuur. Dit kan een leuke extra inkomstenbron zijn maar er zijn ook verschillende dingen waar je op moet letten.

  1. Huidige woningmarkt
  2. Hypotheek voor woningverhuur
  3. Verhuren van de woning
  4. Verwacht rendement

In dit artikel behandelen we bovenstaande onderwerpen.

1. Huidige woningmarkt

De laatste jaren zijn de huizenprijzen erg gestegen. Het blijft speculeren maar het kan zijn dat de kosten van een woning verder blijven stijgen maar het kan ook zijn dat de woningmarkt weer gaat dalen. De stijging van de huizenprijzen wordt veroorzaakt door verschillende omstandigheden die op dit moment actueel zijn.

Relatief weinig nieuwe woningen

Afgelopen jaren zijn er relatief weinig nieuwe woningen gebouwd. Ten opzichte van de vraag naar nieuwe woningen zijn er afgelopen jaren te weinig woningen bijgekomen. Daar komt bij dat er met nieuwe het bouwen van nieuwe woningen langer kan duren. Het kan voor ontwikkelaars lastiger zijn om aan de wetgevingen te voldoen waardoor nieuwbouwprojecten langzamer op gang komen.

Groeiende bevolking in Nederland

In Nederland is de bevolking afgelopen jaren steeds verder gegroeid. Naar verwachting blijft deze groei ook komende jaren doorgaan. Er is hierdoor een toenemende structurele vraag naar woningen.

Lage hypotheekrente

Op dit moment zijn de hypotheekrentes relatief laag in vergelijking met een paar jaar geleden. Dit zorgt ervoor dat mensen meer kunnen lenen en dus ook meer kunnen bieden op een woning. Hiermee stijgt de waarde van de woningen.

Lage spaarrentes

Doordat de spaarrentes afgelopen tijd steeds lager geworden zijn, wordt het voor spaarders interessanter om te gaan kijken naar alternatieve manieren om geld te investeren. Het kopen van een woning voor verhuur is daar een goed alternatief voor. Dit zorgt ervoor dat mensen woningen kopen die vervolgens in de vrije verhuur gaan.

De waarde van woningen kan verder stijgen maar kan in de toekomst ook afnemen als bovenstaande factoren veranderen. Bij voldoende overwaarde op een woning heeft de schommeling van de woningmarkt relatief minder impact. Het is belangrijk om hiermee rekening te houden bij een scenario dat de woningwaarde lager wordt.

2. Hypotheek voor woning verhuur

Wanneer je nog een hypotheek hebt op je oude woning dan is het verstandig om navraag te doen bij de hypotheekverstrekker naar de mogelijkheden voor verhuur. Daarnaast kan het verstandig zijn om navraag te doen bij een eventuele VVE of Coöperatieve vereniging of verhuur wordt toegestaan.
Het kan zijn dat de hypotheekverstrekker aanvullende voorwaarden stelt of in sommige gevallen verhuur van de woning helemaal niet toestaat. Er zijn drie mogelijke scenario’s:

Geen hypotheek

Wanneer je geen hypotheek hebt op de woning hoef je hier geen rekening mee te houden. Je hebt namelijk geen overeenkomst met een hypotheekverstrekker waarin staat dat je de woning niet mag verhuren.

Hypotheekverstrekker staat verhuur toe

In het geval dat bij navraag de hypotheekverstrekker woningverhuur toestaat dan is het verstandig om je wel goed te verdiepen in de voorwaarden. Het kan namelijk zijn dat dit alleen toegestaan wordt als er een minimale overwaarde op de woning zit. Of dat er andere voorwaarden van toepassing zijn.

Hypotheekverstrekker staat verhuur niet toe

In veel gevallen staan hypotheekverstrekkers de verhuur van woningen niet toe. Er zijn vaak een paar uitzonderingen:

  1. Verhuur op basis van de leegstandwet
  2. Bij aankoop van een nieuwe woning waarbij de oude woning (langdurig) te koop staat
  3. Bij tijdelijk werk in het buitenland

Bovenstaande situaties zijn vaak niet voldoende om een woning aan te houden voor langdurige verhuur.

Als je hypotheekverstrekker het verhuren van de woning niet toestaat zijn er 2 dingen die ondernomen kunnen worden om een woning toch te verhuren.

Oversluiten van een hypotheek naar een verhuurhypotheek
Er zijn hypotheekaanbieders die op de trend inspringen en een hypotheek aanbieden waarbij het mogelijk is om de woning te verhuren. Wel hebben deze hypotheken vaak een iets hogere rente dan reguliere hypotheken. Daarnaast wordt er vaak verwacht dat er op de woning een bepaalde overwaarde aanwezig is. Het oversluiten van een hypotheek gaat wel vaak gepaard met kosten zoals: eventuele boeterente, notariskosten en hypotheekadvieskosten. Laat je vooraf goed informeren door een adviseur.

Aflossen van de hypotheek
Een alternatief is het aflossen van de gehele hypotheek. Dit vraagt uiteraard wel om een aanzienlijke hoeveel vrij besteedbaar vermogen. Het gevolg is vaak wel dat er ook boeterente betaald moet worden.

Verhuur je toch je woning zonder toestemming van je geldverstrekker? Dan schend je de overeenkomst met de geldverstrekker en kan deze per direct de gehele hypotheeksom opeisen.  Dit kan een groot risico zijn en tot gevolg hebben dat je de woning moet verkopen.

3. Verhuren van de oude woning

Zodra je de woning kunt verhuren is het belangrijk om rekening te houden met onderstaande zaken:

  1. Huurcontact
  2. Huurprijs
  3. Een huurder
  4. Verzekeringen
  5. Huurdersrechten

Het huurcontact

Er zijn verschillende huurovereenkomsten mogelijk. Het is mogelijk om een huurovereenkomst met een huurder aan te gaan voor een bepaalde tijd van 1 of 2 jaar of voor onbepaalde tijd.

Onbepaalde tijd
Bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd wordt de huurovereenkomst na 1 jaar automatisch elke maand verlengd. Je kunt als verhuurder opnemen in het huurcontract dat de huurtermijn minimaal 1 jaar is. Je bent als verhuurder dan verzekerd dat de huurder minimaal 1 jaar in de woning blijft. Daarna is de overeenkomst voor de huurder elke maand opzegbaar.

Bepaalde tijd
Bij een huurovereenkomst van bepaalde tijd kom je samen met de huurder een periode overeen. Een huurdersovereenkomst voor 1 jaar stopt bijvoorbeeld na 1 jaar. Wel heeft de verhuurder de verplichting om op zijn vroegst 3 maanden en uiterlijk 1 maand van te voren aan de huuurder aan te geven over een huurovereenkomst eindigt. Vergeet de verhuurder de huurovereenkomst voor bepaalde tijd op te zeggen, dan verandert de huurovereenkomst automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De huurprijs

Bij verhuur op de particuliere markt kunnen de verhuurder en huurder zelf de huurprijs overeenkomen. De verhuurder is in dit geval vrij om zelf de huurprijs te bepalen voor de woning. Verder is het als verhuurder op 2 manieren mogelijk om tussentijds de huurprijs te verhogen. Het is mogelijk om de verhuurprijs te verhogen aan de hand via een indexeringsclausule of periodieke verhoging (eens per 12 maanden). Let hierbij wel op dat een huurder bij een periodieke verhoging in bezwaar kan gaan. De rechter moet vervolgens bepalen of de huurverhoging redelijk is of niet. Vindt de rechter de huurverhoging onredelijk dan blijft de huurder in de woning wonen met behoud van de oude huur.

Een huurder

Een goede huurder vinden is belangrijk. Dit kan problemen voorkomen en zorgt ervoor dat de kans op een geschil met de huurder klein is. De volgende tips kunnen helpen bij het vinden van een goede huurder:

Kennismaking
Het is mogelijk om op verschillende manieren met een huurder kennis te maken. Dit kan schriftelijk en per telefoon. Als dit goed bevalt, is het verstandig om ook een face-to-face kennismaking in te plannen. Vaak geeft dit een bepaald gevoel en is het mogelijk om te bepalen of iemand een goede huurder zal zijn.

Stel vooraf eisen
Voordat je potentiële huurder gaat spreken is het belangrijk om vooraf eisen op te stellen. Denk bijvoorbeeld aan een inkomsten niveau, baan of eerdere verhuur referenties. Dit kan een mogelijke slechte huurder voorkomen.

Juiste doelgroep
De woning richten op de juiste doelgroep. Op verschillende manieren is het mogelijk om een woning op een doelgroep te richten. Dit kan door de woning in goede staat op te leveren of door een bepaalde huurprijs te vragen.

Goede verstandhouding
Zorgen voor een goede verstandhouding met de huurder is belangrijk. Dit zorgt ervoor dat eventuele problemen aan de woning op tijd ontdekt worden. Probeer de huurder te behandelen zoals je zelf ook behandeld wil worden.

Verzekeringen

Bij het verhuren van een woning is belangrijk dat de woning goed verzekerd blijft. Denk bijvoorbeeld aan stormschade of aan brandschade. Er zijn verschillende verzekeringen die toestaan dat een woning verhuurd mag zijn. Maar er zijn ook verzekeringen die dit niet toestaan. Bij het verhuren van de woning is het belangrijk om dit bij de verzekering te controleren. Anders kan dit voor onverwachte verrassingen zorgen in het geval van schade.

Verzekeringen die verstandig zijn bij het verhuren van een woning:

Opstalverzekering
Met een opstalverzekering is de woning verzekerd tegen schade door bijvoorbeeld brand of storm.

Inboedelverzekering (in geval van gemeubileerde verhuur)
Een inboedelverzekering is verstandig wanneer de woning gemeubileerd wordt verhuurd. Bij diefstal of schade kun je dit verhalen op de verzekering.

Aansprakelijkheidsverzekering
Als verhuurder ben je aansprakelijk voor de schade die de woning aan kan richten. Denk aan een trapleuning die loslaat waardoor de huurder van de trap valt.

Rechtsbijstandverzekering
Bij geschillen kan het handig zijn om rechtsbijstand te krijgen. Een rechtsbijstandverzekering dekt tegen eventuele juridische kosten tijden bijvoorbeeld een geschil.

Huurderrechten

Een huurder heeft in Nederland een goede bescherming en kan niet zomaar uit huis geplaatst worden. Het is belangrijk om hier vooral al rekening mee te houden. Bij het verhuren van een woning is het belangrijk om te weten dat een woning lang in verhuurde staat kan verblijven. Dit kan het eventueel verkopen van de woning lastiger maken. Alleen bij uitzonderlijke gevallen is het mogelijk om een huurder uit de woning te plaatsen.

Huurachterstand
Als de huurder een huurachterstand heeft dan is het mogelijk om de huurder uit de woning te zetten. Vaak wordt een huurachterstand van 3 maanden aangehouden, maar dit is echter alleen een richtlijn.

Op basis van de opiumwet
Wanneer er verboden middelen in de woning zijn aangetroffen kunt u een huurder uit de woning plaatsen op basis van de opiumwet. In het contract is het mogelijk om op te nemen dat het voor een huurder verboden is om verboden middelen te bezitten of te produceren in de woning.

Dringend eigen gebruik
In sommige gevallen is het mogelijk om een huurder uit de woning te krijgen in geval van dringend eigen gebruik. Hierbij is het wel van belang dat de reden voor dringend eigen gebruik zwaarder weegt dan de belangen van de huurder.

Illegaal onderverhuur
In het huurcontract is het mogelijk om op te nemen dat het verboden is om de woning onder te verhuren. Overtreedt de huurder dit artikel dan kan dit een reden zijn om de huurder uit de woning te zetten.

Ernstige overlast
Wanneer er sprake is van overlast, bijvoorbeeld in de buurt, dan kan een uitzetprocedure opgestart worden. Wel is het belangrijk dat dit schriftelijk aan de huurder aangegeven wordt.

Bovenstaande redenen kunnen aanleiding zijn om een huurder uit een woning te krijgen. In alle gevallen moet de kantonrechter hier een uitspraak over doen.

4. Verwacht rendement

Het rendement is erg afhankelijk van het eigen vermogen in de woning, de waarde van de woning, de hypotheekrente en de huurinkomsten. Daarnaast is het belangrijk om de bezetting van de woning zo hoog mogelijk te houden. Als een woning gemiddeld 1 maand per jaar niet verhuurd is betekent dit dat het rendement op jaar basis met bijna 8% afneemt.

Bij het verhuren van een woning met 50% eigen vermogen en 50% hypotheek kun je rekening houden met een rendement tussen de 3 en 7% per jaar op basis van huurinkomsten. Stijgt de huizenprijs dan kan het rendement verder oplopen. Alleen dit is wel iets wat ook negatief kan uitpakken omdat de huizenprijzen ook kunnen zakken. Bij het op lange termijn verhuren van de woning kan resulteren in een mooi jaarlijks rendement en een eventuele stijging van de woning waarde bij verkoop.

Let wel op dat er uiteraard ook risico’s aanwezig zijn waardoor het rendement lager uit kan vallen. Denk aan leegstand van de woning, schade aan de woning of een ongunstige periode waardoor de waarde van een woning minder wordt.

Disclaimer: Alhoewel de informatie in dit artikel met zorgvuldige zorg is samengesteld kan aan de informatie geen rechten worden ontleend. Meublie stelt zich niet aansprakelijk voor eventuele (in)materiële schade die ontstaat naar aanleiding van de informatie in deze blog. Ga altijd naar een adviseur voor volledige en deskundige informatie.